摘要：此次政策出台，和市场诉求匹配，全力支持各类购房群体购房和各区域的去库存。
8月25日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等方面多项措施。易居研究院做出的调研分析认为，上海此次政策出台，惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用。
新政有利于巩固楼市回暖势头
去年全国“930”新政以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展。今年二季度开始各地反馈楼市出现新情况，亦需要政策做进一步加码。观察全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现更好。上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。
但对于楼市稳中向好的态势还需巩固。此次政策出台，和市场诉求匹配，全力支持各类购房群体购房和各区域的去库存，充分体现“服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作”的精神，更好促进房地产市场稳中向好态势的巩固。
外环外符合条件将不限购房套数
此次颇受市场关注的政策，即外环外在符合条件下将不限购房套数，即购房资格进一步放宽。此次政策从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向，更好满足外环外购房需求。该政策和此前北京政策相似。对该政策的理解，也就意味着：非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓“N”套。政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。
成年单身人士视同家庭
“单身视同家庭”政策直接效应是增加了房票，即新增购房套数，同时也减少了其他约束。上海明确，成年单身人士按居民家庭执行限购政策。此类政策出台，和单身人士因工作变动等产生就近增购住房需求有关。通过落实相关政策，将更好满足此类群体增购住房需求和多元化居住需求，更好促进职住平衡。该政策有以下两大积极效应：
其一，过去非沪籍单身人士购房有一定限制，比如说对于非户籍居民家庭来说，符合3年社保条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房。所以“单身视同家庭”政策下，单身人士新增了房票。同样，也可享受一些针对非沪籍居民家庭的其他好政策。此前2024年9月《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》明确，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。如此计算，非沪籍单身人士视同家庭，在满足居住证的要求下也可享受沪籍家庭的购房政策。
第二，沪籍单身人士新增1张房票。其也可以享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增1套购房的资格。
公积金落实“又提又贷”政策
此次住房公积金政策落实“又提又贷”或“既提又贷”政策。此类政策含义是指，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，且不影响公积金额度计算。需要注意两个细节：一是此政策针对新房项目；二是包括本人及配偶的公积金提取。
此类政策将更好发挥公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力。允许提取公积金，意味着购房者首付款来源更为丰富。举个例子，以500万房价、首付比例15%的房贷政策为例，其首付款为75万元。而当前允许提取公积金，则可以更好筹集首付款，同时公积金贷款额度依然不受影响。此类政策既降低了相关成本，也更好压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等都有积极作用。
房贷利率层面不再区分首套和二套房
观察今年全国各地对首套房和二套房的政策，最大的政策变化就是首套房和二套房不再做严格区别，目前已有很多城市在推进此类工作。上海此次也明确不再区分首套和二套房，对于改善型住房需求释放等具有积极作用。
不再区分首套房和二套房，带来几个积极效应。一是此次政策明确，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。首套房和二套房的标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。二是其充分体现对改善性住房需求的支持。当然需要说明，具体操作口径应根据实际情况进行，尤其要结合上海市市场利率定价自律机制要求、银行经营状况、客户风险状况等进行。
以下重点分析二套房的房贷成本。通过落实此类政策，对于“增购一套房”或“置换一套房”的主动性会增强。以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，可以看出还款额和月供额有明显下降。
房产税征收层面做微调
此次明确完善个人住房房产税政策，减轻住房持有成本。政策明确，对非沪籍居民家庭增加免税面积。对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税，购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。
政策主要变化是，对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。
新房和二手房等市场都将迎来利好
易居研究院副院长严跃进认为，此次上海政策出台，充分说明上海各部门积极落实党中央国务院的精神导向，体现出“采取有力措施”和“多管齐下”的政策特征。此次政策高度吻合市场诉求，对于巩固稳中向好态势具有积极作用，也对全国各地后续政策制定有启示。此次上海政策出台，从多角度保障了购房需求。
从购房资格来看，包括对单身人士、外环外等领域的政策优化，新增购房资格，这是此次政策最值得关注的内容。持续降低购房成本，包括不再区分首套房和二套房、公积金落实“既提又贷”等政策，实实在在降低首付和贷款成本。政策和目前房地产发展新模式等结合，如通过绿色建筑方面的公积金贷款政策支持，引导供需两端关注住房好产品。
业内人士预计，新房和二手房等市场都将迎来利好。当前新房市场的楼盘品质较好，新盘供应节奏加快。其和当前政策结合，将更好吻合改善性的需求。新房带看和签约量将有积极上升的良好势头。二手房亦会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房，其表现更佳。
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